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Rentabilité Loi Duflot

Rentabilité Duflot

Que peut-on espérer, en terme de rentabilité, d'un investissement en Loi Duflot ?
Quelle est la rentabilité d'un investissement de 100 000 € ?
Comment se calcule la rentabilité d'un investissement immobilier ou d'un produit immobilier ?
Quels sont les modes de calcul de la rentabilité Duflot ?

Dans cet article, nous allons essayer de répondre à toutes ces questions.

Comment se calcule la rentabilité d'un investissement immobilier Duflot (ou autre) ?

1. Rentabilité brute et rentabilité nette

La rentabilité brute est très simple à calculer, il s'agit de multiplier le loyer par 12 puis par 100 et de le diviser par le prix de l'appartement.
Exemple : J'achète un appartement neuf sous le régime de la Loi Duflot 175 000 €.
Je paye 6000 € de frais de notaire.
Le coût total de mon achat est de 181 000 €.
Cet appartement sera loué 467 €.
La rentabilité brute de mon achat est : (467 x 12 / 181 000) x 100 = 3,09%

En ce qui concerne l'immobilier neuf, les promoteurs ont l'habitude de présenter la rentabilité brute sans prendre en compte les frais de notaires. Ce n'est pas faux, mais il faut savoir que la rentabilité est moins que cela.

Si l'on veut être précis, il faut alors se lancer dans le calcul de la rentabilité nette qui, elle, prend en compte tous les frais et charges qui seront ou pourront être à la charge de l'acheteur et permet donc de calculer une rentabilité collant plus à la réalité de la chose.

La rentabilité nette prend donc en compte les éléments suivants :
Les frais de gestion ou de garantie locative
La taxe foncière
Les charges de copropriété à la charge du propriétaire

2. Mode de calcul d'une rentabilité Duflot

Reprenons notre exemple de 175 000 € en zone B1 à Lyon, pour un appartement de 40m² loué 467 € / mois.
Nous savons que sa rentabilité brute est de 3,20% hors frais de notaire et 3,09% frais de notaire compris.
Essayons maintenant de calculer la rentabilité nette de cet appartement :

- les frais de gestion s'évalue à environ 10 % du loyer soit 46,70 €/mois ou 560 € par an
- la taxe foncière est un peu plus difficile à évaluer puisqu'elle peut considérablement varier en fonction de la commune. Partons sur une base d'un loyer mensuel soit en ce qui nous concerne 460 €
- les charges de copro pour une résidence neuve peuvent également varier en fonction des prestations, des espaces verts, etc... mais est bien plus prévisible et stable que sur de l'ancien. On peut néanmoins partir sur 18 € du mètre carré par an. Soit 720 € par an.

Nous avons donc une rentabilité nette égale à
- mon loyer annuel : 467 x 12 = 5604 €
- moins les frais de gestion de 560 €
- moins la taxe foncière de 460 €
- moins les charges de copro de 720 €

On obtient donc 3 864 / 181 000 x 100 = 2,13% par an soit bien plus qu'un livret A.

Rentabilité Duflot donc incluant le gain fiscal

Nous avons parlé de rentabilité simple sans prendre en compte le gain fiscal d'un investissement en loi Duflot. Car c'est bien l'avantage d'un tel investissement : pouvoir défiscaliser, c'est à dire réduire son impôts de 18% de la valeur de l'investissement sur 9 années.

En achetant l'appartement cité plus haut et en supposant que notre investisseur paye 4000 € d'impôts par an, il va voir son impôt allégé de 3 520 € chaque année pendant 9 ans.
Ainsi, il va "gagner" 3 520 € par an (qu'il aurait, sinon dépensé en pure perte et donné à notre cher trésor public national).
Ce gain vient s'ajouter au calcul de rentabilité.
Ainsi, nous passons à une rentabilité Duflot gain fiscal inclu de
(5604+3520-560-460-720)/181000x100 = 4,08% !

Ce qui est une bonne rentabilité eut égard à ce que payent les banques lorsque nous laissons l'argent entre leurs mains (et Dieu seul sait ce qu'ils en font).
La pierre, ou plutôt un patrimoine immobilier, sera toujours une valeur plus sûre qu'un chiffre sur un compte en banque. Surtout en période de crise et de rigueur budgétaire.

Oui, mais, me direz-vous, si l'on n'a pas l'argent pour acheter ce bien, faire un crédit viendra diminuer la rentabilité de l'investissement ?
Oui car les intérêts du crédit viendront s'ajouter aux charges et le gain d'impôts devra quand même être reversé dans l'effort d'épargne pour rembourser le prêt.
Seulement ce gain d'impôts sera toujours récupéré lors de la revente du bien, avec une marge moindre causée par les intérêts du prêt immobilier.

Ce montage est classique et reste très rentable pour des gens qui payent des impôts même à hauteur de 1500 ou 2000 € d'impôts par an.